オーナー様へ

オーナー様ご相談ください 入居者募集の取り組み 入退去管理業務 アムネッツについて 建物維持管理業務 リノベーション・価値向上
そこで・・・アムネッツにご相談下さい!当社にて現場確認など行わせていただきご報告書を作成致します。『今の現状をどのようにすればいいのか!』をお話させていただきます。 オーナー様とご一緒に考えさせていただき出来る範囲から行わせていただきます。こんな時は、ぜひ当社へご相談下さいませ!

総戸数30室に対して空室10室以上が半年以上続いている。 どのようにしてよいのかわからない

解決方法と当社のご提案はこちら!

『当社の対応』

オーナー様と新築当初から現在にかけての運営などについてヒアリング及び現地確認。

【現 状】

  • お風呂とトイレと洗面は3点式のユニットタイプではありましたが、居室は広く改装をキッチリ 行えば充分にニーズに対応出来る状態。
  • 賃貸条件は5階建で部屋は10タイプありましたが全て同じ賃貸条件。
  • 居室は長期空室だったので臭気及び虫などの死骸などがある状態。
  • 駐輪場は30室分に対して少し足りない状態であるにも関わらず現状の入居人数より自転車やバイクが多い状態。

以上の状況より下記の【改善点】の改修をもとに 平成22年11月1日より当社にて管理業務開始。

【改善点】

  • エントランスの整備及び改修
  • 居室の整備
  • 賃貸条件の見直し

などなどを改修工事完了。 賃貸条件も現在の空室の中で優劣(見晴し、階数、日当たり)をつけて 全て見直し完了にて再募集。 年内より在学生にて入居していただき、23年3月上旬には目標を上回り 無事満室となりました! 喜びもつかの間・・・急な退去が2件発生いたしましたが、おかげさまで 3月末にて再度満室に! わずか4ヶ月で最大14件までの空室が入居いただくことができました! エントランス改修工事、塗装、ポスト改修、居室14室改修、その他工事 含めた総改修工事金額 1,800,000円 約14室入居平均賃料のみ(共益費除く)14室×45,000円=630,000円 約3ヶ月にて投資金額を回収完了いたしました! 平成23年6月現在も満室状態で安定運営になりました!

【考察】

どの現場でもそうなのですが、オーナー様の思い切りとご協力の賜物だと 思います。 当社からの提案を信頼していただけ、私も現場で作業服で清掃や工事など しておりますとオーナー様もご協力いただいたり本当に助かりました。 ちょっとした手直しでピカピカになりました! 入居も想像以上と言えば大変失礼なのですが素早く満室になりました。 ご紹介案件だったので期待にお応え出来て良かったです。

担当 滝本昌幸

売買により収益物件を取得されました。10室中空室4室。 今後の運営についてご相談。

解決方法と当社のご提案はこちら!

【当社の対応】

当社調査により建物躯体、意匠は充分に競争力があるものの外観の汚れによる劣化。 空室は長期により汚れが目立ち、室内改装も不十分な事からこの原因になったものと 考えられる。 夜間に再度物件チェック。11個ある共用灯が9個切れている状態。

【改善点】

  • 外部電球を一斉に交換にて点灯。
  • 外壁洗浄、塗装
  • スト改修、マンションネームプレート全戸改修
  • 防犯柵設置
  • 室内設備(コンロ入替、エアコン入替、テレビモニター付インターホン新設等々) を施工いたしました!

『当社の対応』

満室までに少し時間がかかりオーナー様にはご迷惑をおかけしましたが 新規入居いただけたお部屋は、ほぼ女性にご入居いただくことが出来ました!

『考 察』

すごく綺麗に生まれ変わる事により、当社管理前は男性のみであった入居者が 半数は女性になりました。 賃貸経営に確率を上げることはもっぱら重要な課題でありますので 今後も安定運営できると確信したものであります。 オーナー様に多大なるご協力を頂きました賜物です! 3点ユニット式ですが現在も人気物件です。

お客様担当者 滝 本

総戸数30室に対し空室7室、長期賃料滞納者2名で(当時の)管理会社に不満とのご相談。

『当社の対応』まず、現地調査を行いました。

空室部分に関しては改装不備箇所も見受けられたり、数人のご入居者様に状況をお伺いさせていただくと、管理会社に何を相談しても返答がないとの状況。水道代の請求額が不明確との事。近隣仲介会社に状況を聞くと、空室の情報の流れてこない状況。 現地調査状況を取りまとめ、オーナー様にご報告。 当社へ管理業務の変更を行い、賃料支払先の変更のご説明時に現状のマンションへのご要望を全戸調査し、小修繕を完了。水道代のご請求方法のご説明。 独自にマンションのパンフレットを作成し、近隣仲介業者様20件を訪問し仲介のご協力の挨拶回りを行いました。 その結果、当社管理移行後4ヶ月で全戸満室となりました。

『担当者の考察』 お客様担当者 滝 本

長期空室が多発していた原因は、マンションの物件情報がゼロに近い状態で仲介会社に流通していなかった事。管理会社への不満があまりにも多かった事を含めて退去が多発したことがあげられます。入居者様宅へお伺いし、クレームを伺ってますと、ほんとに即日対応できる事がほとんどであったように考えます。対応のスピードが退去にも繋がるという結果でもありました。管理会社はスピード及び確実性が問われるものでした。

総戸数9室内長期滞納(10ヶ月,3ヶ月)2名ありの状態。オーナー様数ヶ月間入院中に滞納が増加

『当社の対応』。当社にて管理委託を行い全室面談を行いました。

長期滞納者には面談にて支払いについて相談。1件は5ヶ月分をまず回収。残金については分割支払いにて承諾。3ヶ月滞納はまず1ヶ月分を回収。残金を分割にて合意しました。

『担当者の考察』 お客様担当者 滝 本

一部手集金もあり入院中の集金が出来ていなかった事や、滞納直後の対応が遅かった事があげられます。迅速な督促業務を行うことにより賃料滞納は無くなる結果となりました。

売買で収益物件を取得。入金状況や支払い先の変更等試みるも入金が悪く状況が把握出来ない。

『当社の対応』当社にて管理委託を行い賃貸借契約書より契約条件などを全て取りまとめ

オーナー様の入金口座より各ご入居者様の入金状況を確認したところ、ご入居者の殆どが1ヶ月~2ヶ月未納状態となっていました。管理変更通知をもとにご入居者に面談したところ、所有者が変わったと言う事に対して前管理会社よりも特に連絡もない状態であったため、留保していたとのこと。全入居者に説明し当月に全て入金完了しました。

『担当者の考察』 お客様担当者 滝 本

近年収益マンションの売却も盛んですが、住んでいただいている入居者様にとってはオーナーチェンジは不安が伴うものです。全入居者様にきっちりご説明を行わないことにより不安感から退去が発生する要因にもなります。特に引き継ぎ時にきっちり作業を行わないと今回のような滞納の発生原因にもつながります。

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